Skupowanie działek w czasie największego boomu budowlanego przez deweloperów za wygórowane stawki skutkuje sporą podażą gruntow budowlanych. Wysokie dziś koszty robocizny sprawiają jednak, ze budowanie mieszkań jest na granicy opłacalności
Część deweloperów zastanawia się nad zamianą inwestycji mieszkaniowej na komercyjną.
Jak szacuje Lukasz Madej, prezes firmy doradczej ProDevelopment, w 2007 r. same firmy z przewagą kapitału zagranicznego zarejestrowały ok 700 projektów osiedli mieszkaniowych w całej Polsce.
Kolejne tysiące mieszkań obejmowały plany mniejszych spółek rodzimych i małych lokalnych deweloperów. Dziś, na schłodzonym już rynku, duże spółki powoli, ale sukcesywnie sprzedają mieszkania, wstrzymując się z kolejnymi etapami inwestycji w oczekiwaniu na dalszy wzrost cen nieruchomości. Małe tymczasem, nierzadko już w finansowej zadyszce, aby nie zwiększać strat, rezygnują ze swoich planów, szukają kupców na swoje działki, niekiedy nawet z wydanym pozwoleniem na budowę. Na rynku rośnie również oferta tzw. land-deweloperów, czyli spółek, które kupowały ziemię w celach czysto spekulacyjnych, a teraz widząc, że ceny ziemi już nie rosną, chcą swoje nieruchomości wyprzedać.
Zbyt droga oferta
Na razie jednak mało jest chętnych na odkupienie działki przygotowanej do budowy. Powod? – Wielu dużych deweloperów mieszkaniowych jest wprawdzie zainteresowanych ofertą, ale czeka, aż ceny jeszcze bardziej spadną.. Niektóre spółkisame zmieniają swoje projekty. Na przyklad Sando Immobilaria planuje w swej inwestycji przy uL Chełmskiej w Warszawie zamienić częśćpowierzchni mieszkalnej na biura – tłumaczy Łukasz Madej.
Tymczasem bardziej skłonni do zakupu działki budowlanej są deweloperzy obiektów komercyjnych, zwłaszcza zamierzający zainwestować w powierzchnię handlową. Zdaniem Katarzyny Domańskiej-Mołdawy partnera w kancelarii B SJP Legal and Tax Advice, zmiana projektu mieszkaniowego na handlowy może oplacić się szczególnie w małych i średnich miastach. Tam bowiem znalezienie nabywcy mieszkania może okazać się coraz trudniejsze. – W dodatku miasta te jeszcze nie są nasycone centrami hanndlowymi, a z drugiej strony nie potrzebują nowoczesnych biurowców – zaznacza Katarzyna Domańska-Mołdawa.
Nie w każdej jednak lokalizacji da się zamienić funkcję mieszkalną na komercyjną – Owszem, pojawily się w sprzedaży dzialki objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, które uwzględniały np. powierzchnie komercyjne na parterze budynku, i takie stosunkowo łatwo można przerobić na inwestycje o charakterze komercyjnym. Jednak przeważnie miejscowe plany bardzo ograniczają budowę powierzchni handlowej – zauważa Domańska-Mołdawa. – Można oczywiście próbowac zmienić plan, co jednak niekoniecznie kończy się sukcesem-dodaje.
Uzyskanie pozwolenia zamiennego również jest ryzykowne. – Deweloperzy zawierają więc umowy przedwstępne sprzedaży różnych działek i ostatecznie kupują tylko te, na których będą mogli rozpocząć budowę- zapewnia Katarzyna Domańska-Mołdawa.
Wniosek zamienić na wniosek
Sporo wniosków o zmianę pozwolenia na budowę wplynęło do urzędu w Lublinie, gdzie urzędnicy już w 2006 r. wydali 15 decyzji zamiennych, a w 2007 r. – 11. Do końca kwietnia bieżącego roku wydano już pięćtego typu decyzji. Deweloperzy jednak nie planowali zmieniać funkcji inwestycji.
– Zlożone wnioski dotyczyly zmiany ukladu funkcjonalnego pomieszczeń, ścian wewnętrznych, instalacji, konstrukcji lub usytuowania budynku, sposobu jego ogrzewania czy wyglądu elewacji. W jednym wypadku inwestor wystąpł o zmianę funkcji z mieszkalnej na uslugową – informuje Ewa Boguta, zastępca dyrektora Wydzialu Architektury, Budownictwa i Urbanistyki w lubelskim urzędzie. – Liczba deweloper6w starających się o zmianę pozwolenia na budowę utrzymuje się mniej więcej na tym samym poziomie w ostatnich dwóch latach-dodaje.
W Bydgoszczy deweloperzy jak dotychczas formalnie nie starali się zmienić przeznaczenia powierzchni mieszkaniowych na handlowe czy uslugowe. – Zdarzają się natomiast przypadki zmian sposobu użytkowania pomieszczeń mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych na funkcje usługowe, jednak są one dokonywane już , wylącznie przez nabywców tych mieszkań, bez uczestnictwa deweloper6w – mówi Anna Strzelczyk-Frydrych z Urzędu Miasta w Bydgoszczy. Jej zdaniem w tym mieście raczej spółki budowlane starają się zmieniać projekty z usługowych na mieszkaniowe. W ubiegłym roku odnotowano dwa takie przypadki.
W Łodzi deweloperzy głównie zmieniali projekty samego budynku mieszkalnego. – Żadna spółka nie starała się zmienić pozwolenia obejmującego zabudowę mieszkaniową na inwestycjękomercyjną – zapewewniają przedstawiciele łódzkiego ratusza. –
W Gdańsku w ostatnich latach deweloperzy w ogóle nie starali się o pozwolenia zamienne.
-Jedyny przypadek dotyczył wniosku o zmianę wlaściciela wraz ze zmianą funkcji z mieszkaniowej na hotelową. Deweloper chciał zwiększyć powierzchnię hotelu realizowanego w adaptowanym zabytkowym spichrzu – opowiada Adam Stieler, zastępca dyrektora Wydzialu Urbanistyki Architektury i Ochrony Zabytków w gdariskim urzędzie.
W Szczecinie nie toczy się żadne postępowanie w sprawie zmiany pozwolenia na budowę z inwestycji mieszkaniowej na projekt komercyjny. I co ciekawe – urzędnicy warszawscy równiez utrzymują, że deweloperzy do tej pory nie zaczęli składać wniosków zmierzających do zmiany pozwolenia na budowę. W wielu miastach jednak trudno o statystyki. – W rejestrach wniosków o wydanie warunków zabudowy albo pozwolenia na budowę znajduje się tylko oznaczenie inwestora albo jego pełnomocnika, oznaczenie działki oraz nazwa inwestycji. Zatem na podstawie takich danych nie można sprawdzić, czy deweloperzy starają się o zmiany w inwestycjach -wyjaśnia Filip Szatanik z Urzędu Miasta w Krakowie.