W reklamie jest zwykle mowa o „sprzedaży, ale po zbadaniu treści umowy sprzedaży lokalu, okazuje się często, że chodzi jedynie o tajemnicze prawo wyłącznego używania lub inne podobne sformuowanie.
Tylko do używania Garaż może stanowić własność dewelopera lub innego podmiotu, a prawo nabywcy lokalu mieszkalnego ograniczone będzie jedynie di jego używania. Pułapką będzie zapis w akcie notarialnym o treści, np. „Nabywca lokalu mieszkalnego otrzymuje miejsce garażowe do wyłącznego korzystania lub używania”. Postanowienie tego typu oznacza, że nie nabywa on żadnego prawa rzeczowego (jak własność) czy ograniczonego prawa rzeczowego (jak uzytkowanie), staje się jedynie stroną stosunku zobowiązaniowego, na mocy którego może tylko używać określonego miejsca garażowego. Włścicielem tego miejsca pozostaje w dalszym ciągu deweloper lub inny podmiot, który zawiera umowę obejmującą zapis o prawie do garażu. Właściciel mieszkania nie ma prawa rozporządzania miejscem garażowym, w tym jego sprzedaży.
Wspólnota garażowa Garaż może należeć do części wspólnej nieruchomości, którą zarządza wspólnota mieszkaniowa. W takiej sytuacji członek wspólnoty mieszkaniowej ma określony udział w części wspólnej nieruchomości ( w tym w garażu ) i możliwość współdecydowania o jego losie. Również wtedy jednak nie jest uprawnniony do rozporządzania ani swobodnego dysponowania miejscem garażowym, z którego korzysta. Prawo takie należy bowiem wyłącznie do ogółu właścicieli stanowiących wspólnotę mieszkaniową i jest wykonywane na mocy uchwał członków wspólnoty mieszkaniowej, podejowanych zgodnie z ustawą o własności lokali (ustawa).
Co ważne, częsty w umowie sprzedaży mieszkania zapis, że nabywca będzie miał prawo korzystać z określonego miejsca garażowego, jest bezskuteczny, bo sprzeczny z przepisami ustawy. Podejmowanie bowiem decyzji dotyczących części wspólnej nieruchomości należy do wspólnoty mieszkaniowej, a nie do dewelopera. Należy także zwrócić uwagę, iż wspólnota mieszkaniowa jest władna pozbawić każdego właściciela prawa korzystania z miejsca garażowego w drodze uchwały podjętej przez członków wspólnoty.
Jako część mieszkania Garaż może być tzw. pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego. Nie musi przy tym przylegać bezpośrednio do mieszkania, może się mieścić nawet poza budynkiem. Należy zatem przede wszystkim zwrócić uwagę, czy całkowita powierzchnia lokalu opisana w księdze wieczystej i akcie notarialnym stawnowiącym umowę sprzedaży mieszkania obejmuje także powierzchnię garażu.
Jako odrębny lokal Może też garaż stanowić samodzielny lokal na takiej samej zasadzie, jak lokal mieszkalny. We wspólnotach mieszkaniowych musi być zgodnie z ustawą lokalem wydzielonym trwałymi ścianami w obrębie budynku, przeznaczonym na inne cele niż mieszkaniowe. Potwierdza to starosta w formie zaświadczenia. W tej sytuacji w akcie notarialnym stanowiącym umowę sprzedaży mieszkania powinna być opisana sprzedaż dwóch odrębnych nieruchomości lub powinny zostać przygotowane dwa odrębne akty notarialne.
Jako współwłasność Garaż stanowiący odrębną nieruchomość zawierającą więcej niż jedno miejsce postojowe może stanowić współwłasność kilku członków wspólnoty mieszkaniowej lub nawet osób, które do wspólnoty nie należą. Wtedy w akcie notarialnym powinno się znaleźć postanowienie mówiące o przeniesieniu na nabywcę określonego udziału w tej nieruchomości wspólnej. Każdy współwłaściciel posiada jedynie określony procentowo udział, natomiast kwestię, komu przynależeć będzie określone miejsce garażowe, powinni ustalić między sobą.
Czytaj umowę i księgę Przy zakupie mieszkania zawsze należy dokładnie zapoznać się z treścią księgi wieczystej dotyczącej mieszkania oraz – jeśli istnieje – księgi wieczystej garazu.Trzeba także zwrócić uwagę, czy tytuł prawny do garażu opisany w umowie sprzedaży lokalu stanowi prawo rzeczowe lub ograniczone prawo rzeczowe , a nie oznacza jedynie zawiązanie stosunku obligacyjnego. Poważne wątpliwości powinno wzbudzić takie określenie tytułu prawnego do garazu, jak np. prawo do wyłącznego używania lub korzystania.
Jeśli nie dochodzi do nabuycia własności garazu lub ograniczonego prawa rzeczowego wpisanego do księgi wieczystej, jak np. użytkowanie lub służebność, nie jest możliwa sprzedaż mieszkania z garażem i samo mieszkanie przy sprzedanży automatycznie traci na wartości.