Od kliku tygodni można składać wnioski o przekształcenie lokatorsklego prawa do mleszkania w odrębną własność . W jakl sposób można oddzielić się od spółdzielni mieszkaniowej i utworzyć wspólnotę mieszkaniową?
MICHAŁ WYSOCKI: Przede wszystkim można na przyklad utworzyć nową spółdzielnię obejmującą budynek, w kfórym wszystkie lokale są przedmiotem prawa odrębnej własności. Następnie trzeba przeprowadzić postępowanie likwidacyjne nowo powstałej spółdzielni bądź też postępowanie upadłościowe , zgodnie z przepisami prawa spółdzielczego. Z chwilą wykreślenia spóldzielni z Krajowego Rejestru Sądowego, na podstawie ustawy o wlasności lokali, ogół właścicieli, których mieszkania wchodzą w skład określonej nieruchomości, utworzy wspólnotę mieszkaniową.
Jak powołujesię do życia nową spółdzielnię?
Kwestię tę dość dokładnie reguluje ustawa – prawo spóldzielcze z 16 września 1982r. W tym celu należy zwołać walne zgromadzenie, na którym większością głosów zostaje podjeta odpowiednia uchwała. Na jej mocy dochodzi do podziału dotychczasowej spółdzielni i z wyodrębnionej części (jednostki organizacyjnej albo majątku) powstaje nowa spółdzielnia.
Uchwała o podziale spółdzielni powinna zawierać znaczenie dotychczasowej spółdzielni i powstającej w wyniku podziału,
listę członków lub określenie grup członków przechodzących do powstałej spółdzielni, zatwierdzenie sprawozdania finansowego spółdzielni i planu podziału składników majątkowych oraz praw i zobowiązań, datę podziału spółdzielni.
Kto może zwołać takie zgromadzenie?
Kwestia ta leży w zakresie kompetencji zarządu spółdzielni. Członkowie spółdzielni zaś mogą wystąpić do zarządu z żądaniem zwołania walnego zgromadzenia w celu podjęcia uchwały o podziale spółdzielni.
Co się stanie, jeśli zarząd nie zechce zwołać walnego zgromadzenia lub uchwała o podziale spółdzielni nie zostanie podjęta?
Jeśli członkowie zażądają podziału spółdzielni, zarząd w ciągu 60 dni powinien przygotować dokumenty niezbędne do podjęcia uchwały o podziale oraz udostępnić je osobom żądającym podziału. Walne zgromadzenie musi się odbyć nie później niż w ciągu trzech miesięcy od dnia doręczenia zarządowi spółdzielni żądania zwołania tego zgromadzenia. Na tym zgromadzeniu zostanie podjęta uchwała o podziale lub odmawiająca podziału. Uchwala odmawiająca podziału może zostać podjeta tylko ze względu na ważne interesy gospodarcze dotychczasowej spółdzielni lub istotne interesy jej członków.
Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli walne zgromadzenie odmówi zgody na podział spółdzielni lub też odpowiednia uchwała nie zostanie w terminie trzech miesięcy od daty złożenia wniosku o podział spółdzielni do zarządu poddana pod głosowanie na walnym zgromadzeniu, osoby, które wystąpiły z wnioskiem o podział spółdzielni mogą wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę o podziale.
A jakie działania należy podjąć po przyjęciu uchwały o podziale spółdzielni?
Wówczas należy jak najszybciej uchwalić statut nowej spółdzielni, zwołać walne zgromadzenie i wybrać jej organy. Jednocześnie zarząd nowej spółdzielni musi w ciągu 14 dni od dnia swojego wyboru wystąpić z wnioskiem o wpisanie spółdzielni do Krajowego Rejestru Sądowego, a zarząd spółdzielni dotychczasowej – z wnioskiem o dokonanie w tym rejestrze wpisu o jej podziale. Na nowo zarejestrowaną spółdzielnię przechodzą wynikające z planu podziału , stanowiącego integralną część uchwały o podziale, składniki majatkowe oraz prawa i zobowiązania. W tym też zakresie wierzyciele i dłużnicy dotychczasowej spółdzielni stają się wierzycielami i dłużnikami powstającej spółdzielni. Jednakże za zobowiązania powstałe przed podziałem spółdzielni, spółdzielnia dotychczasowa i nowo powstała odpowiadają solidarnie.
Czy wyodrędnienie nowej spółdzielni, jej likwidacja i utworzenie wspólnoty mieszkaniowej to jedyne rozwiązanie, aby zaczęła funkcjonować wspólnota?
Istnieje też możliwość przekształcenia formy zarządu nieruchomości ze spółdzielni we wspólnotę. Wówczas podmiot zarządzający nieruchomością, czyli spółdzielnia, zwołuje zebranie na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Na tym zebraniu zostaje podjęta uchwała o zmianie formy zarządu. O zebraniu właścicieli zarząd spółdzielni ma obowiązek zawiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmnie na tydzień przed terminem zebrania. Jeśli zarząd spółdzielni nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w ciągu jednego roku, zebrania może zostać zwołane przez każdego z właścicieli.
Ponadto warto powiedzieć, że jeśli w określonym budynku została wyodrębiona własność wszystkich lokali, można już stosować w nim przepisy ustawy o własności lokali, niezależnie od tego czy ich właściciele pozostają członkami spółdzielni czy też nie. Sama spółdzielnia wówczas staje się zarządcą wspólnoty, a jej kompetencje zostają zredukowane do sprawowania zwykłego zarządu, czyli obowiązku zwołania zebrania właścicieli, które od tej chwili decyduje o sprawach wykraczających poza zakres zwykłego zarządu, a w szczególności może podjąć uchwałę o zmianie zarządcy.
Zastosować można jeszcze inny wariant. Właściciele lokali i spółdzielnia mogą zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę, w której określą sposób zarządu nieruchomością wspólną. Na podstawie tej umowy nieruchomość również zacznie funkcjonować według reguł ustalonych w ustawie o własności lokali. W umowie tej można zarazem określić wzajemne rozliczenia z tytułu wcześniejszego zarządzania nieruchomością wspólną przez spółdzielnię.Trzeba jednak pamiętać, że w takiej sytuacji, umowa będzie ważna, jeśli podpiszą ją właściciele wszystkich wyodrębnionych lokali.